Pacht
(Pachtung
,
Pachtvertrag, Pacht
kontrakt,
Miet- und
Pachtvertrag, lat.
Locatio conductio), im allgemeinen derjenige
Vertrag, vermöge dessen der eine Kontrahent (Verpachter
, Vermieter, lat. Locator) dem
andern (Pachter
, Mieter, lat. Conductor) den
Gebrauch eines Gegenstands (Pacht-
und Mietobjekt) gegen
das
Versprechen einer Gegenleistung (Pachtzins
, Pachtgeld, Pachtschilling, Mietzins,
Mietgeld, lat. Merces, Locarium) überläßt.
Nach deutschem Sprachgebrauch wird zwischen Pacht
und
Miete (s. d.) im engern
Sinn so unterschieden, daß man mit Pacht
vorzugsweise
die Überlassung einer fruchttragenden
Sache, also z. B. eines Feldgrundstücks oder eines
Komplexes von
fruchttragenden
Sachen, insbesondere eines
Landguts, eines
Gasthauses u. dgl., zum
Zweck der Fruchtziehung bezeichnet, ein Sprachgebrauch,
welchen auch der
Entwurf eines deutschen bürgerlichen
Gesetzbuchs (§ 503 ff.) beibehalten hat. Im einzelnen finden auf u.
Miete ebendieselben Rechtsgrundsätze Anwendung, nur daß bei fruchttragenden
Sachen der Pacht
schilling
auch in einem bestimmten
Quantum oder in einem Quoteteil der eingeernteten
Früchte (sogen. Teilpacht
,
Halbpacht, lat.
Colonia
partiaria, franz.
Métairie) bestehen kann.
Der
Pachtvertrag nähert sich alsdann dem
Gesellschaftsvertrag; ja, nach österreichischem
Recht geht er geradezu in einen solchen
über. Die wesentlichen Verbindlichkeiten des Verpachters
sind folgende: Er muß dem Pachter
das Pachtobjekt
rechtzeitig übergeben und muß dafür einstehen, daß diesem der
Genuß desselben die bedungene Zeit hindurch ermöglicht
werde. Er haftet dabei für jegliches Verschulden seinerseits und muß auch sogar für den
Untergang und für die Verschlechterung
des Pacht- oder Mietobjekts aufkommen.
Ebenso muß der Verpachter dem Pachter den Schaden ersetzen, welcher den letztern durch etwanige Mangelhaftigkeit der Sache bei deren Gebrauch trifft, wofern ihm dabei der Vorwurf einer Unredlichkeit, z. B. eines geflissentlichen Verhehlens, oder einer Nachlässigkeit zur Last gelegt werden kann. Dem Mieter ist gestattet, das Mietobjekt weiter zu vermieten oder zu verpachten (Aftermiete, Afterpacht, Sublocatio). Eine Eigentümlichkeit des Pachtvertrags im engern Sinn ist es ferner, daß dem Pachter auch heute noch bei unverschuldeten Unglücksfällen ein Nachlaß an dem Pachtgeld (remissio mercedis) gewährt wird.
Hierüber bestehen mancherlei partikularrechtliche Vorschriften; auch wird zuweilen in den Pachtverträgen darüber Bestimmung getroffen; meistens aber läßt man spezielle Bestimmungen in den Verträgen weg und verlangt weder, noch gewährt man Remissionen. Endlich ist noch zu bemerken, daß die Grund- und Gebäudesteuern und die etwanigen sonstigen Abgaben von dem Verpachter zu tragen sind. Was dagegen die Verbindlichkeiten des Pachters anbelangt, so hat derselbe namentlich das Pachtgeld rechtzeitig zu entrichten.
Bei größern Pachtungen wird nicht selten die Vorausbezahlung des Pachtzinses (Pachtvorschuß, Pachtpränumeration) ausbedungen, oder der Pachter muß eine Pachtkaution leisten. Außerdem steht dem Vermieter gemeinrechtlich an dem Mobiliar (invecta et illata) des Mieters und dem Verpachter eines Landgrundstücks an den eingeernteten Früchten des Pachters ein gesetzliches Pfandrecht in Ansehung des von letzterm zu entrichtenden Pachtzinses zu. Ferner haftet der Pachter für jedes Verschulden, welches ihm zur Last fällt, also namentlich auch für die dadurch der Sache zugefügten Beschädigungen, während er für die bloße Wertverminderung, welche durch die naturgemäße Abnutzung des Pachtobjekts verursacht wird, nicht aufzukommen braucht.
Ablauf - Ableitung
* 3 Ablauf.Wesentlich ist ferner die Verpflichtung zur Zurückgabe der gemieteten Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses. Bei Gutspachtungen wird dem Pachter das vorhandene Inventar gewöhnlich zu einer bestimmten Taxe übergeben mit der Verpflichtung zum taxgemäßen Ersatz etwaniger Abgänge. Namentlich ist bei dem zum Gutsinventar gehörigen Vieh der sogen. »eiserne« Bestand zu erhalten (Eisernviehvertrag, Contractus socidae). Die Endigung des Pachtvertrags erfolgt durch den Ablauf [* 3] der entweder beim Vertragsabschluß bestimmt festgesetzten oder auf Kündigung gestellten Pachtzeit; doch kann derselbe auch nach Eintritt dieses Endtermins durch beiderseitige stillschweigende Übereinkunft (relocatio tacita) fortgesetzt werden.
Ohne vorgängige Kündigung und Kündigungsfrist und vor Ablauf der festgesetzten Mietzeit kann der Verpachter das Vertragsverhältnis aufheben wegen Mißbrauchs der Sache durch den Pachter, wegen einer notwendigen, den Gebrauch hindernden Reparatur, wegen zweijährigen Rückstandes des Pachtzinses und wegen ganz dringenden eignen Bedürfnisse. Der Pachter ist hierzu befugt wegen wesentlicher Mangel des Pachtobjekts, die dessen Gebrauch hindern oder doch wesentlich erschweren und beeinträchtigen, und wenn er durch die Säumnis des Verpachters am rechtzeitige und geeigneten Gebrauch der verpachteten Sache gehindert wird.
Verfällt der Pachter in Konkurs, so kann nach der deutschen Konkursordnung (§ 17 f.) sowohl der Verpachter als der Masseverwalter aufkündigen, während, wenn der Gemeinschuldner verpachtet hatte, der Vertrag durch den Verkauf der Sache im Konkursverfahren beendigt wird. Außerdem wird der Pachtvertrag noch durch den Untergang des Gegenstandes beendigt. Wenn man endlich auch noch den freiwillige Verkauf des Mietobjekts als einen Beendigungsmodus des Mietvertrags bezeichnet (»Kauf bricht Miete«),
so ist dies so zu verstehen, daß der Käufer einer vermieteten Sache sich nicht an den Mietvertrag zu kehren braucht, so daß also der Mieter dem Käufer weichen muß, unbeschadet jedoch seiner Ansprüche auf Entschädigung gegenüber dem Vermieter, der durch den Verkauf des Mietobjekts seiner vertragsmäßigen Verpflichtungen keineswegs enthoben wird. Ist der Pachtvertrag zu einem erblichen Nutzungsrecht umgestaltet, so spricht man von Erbpacht (s. d.) im Gegensatz zur Zeitpacht.
Vgl. Drechsler, Der landwirtschaftliche Pachtvertrag (Halle [* 4] 1871, 2 Bde.);
Blomeyer, Pachtrecht und Pachtverträge (Berl. 1873);
Dittmar, Der landwirtschaftliche Pachtvertrag (Bonn [* 5] 1884);
Freudenstein, Der landwirtschaftliche Pachtvertrag (Minden [* 6] 1884);
Berghoff-Ising, Entwickelung des landwirtschaftlichen Pachtwesens in Preußen [* 7] (Leipz. 1887).