Emphyteusis
(v. griech. emphyteuein, »anpflanzen«),
ein dem Erbpachtverhältnis verwandtes, heute nur noch selten vorkommendes römisch-rechtliches
Institut, das sich in der
Kaiserzeit auf den öffentlichen Ländereien ausbildete und das zum
Zweck hatte, im
Interesse einer bessern
Behandlung des großen
Grundeigentums kleine
Freie zu dessen Bewirtschaftung heranzuziehen und dem
Eigentümer ein sicheres
Einkommen zu gewährleisten. Im
Justinianischen
Recht sind die früher rechtlich unterschiedenen
Institute der Emphyteusis
und des
Jus in
fundo vectigali zu Einem
Institut verschmolzen. Die Emphyteusis
ist hiernach das entgeltliche dingliche
Recht an einem
fremden nutztragenden
Grundstück auf die gesamte eigentumsgleiche
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Benutzung desselben, nur mit der Beschränkung, daß das Grundstück nicht verschlechtert werde. Der Inhaber dieses Rechts (Emphyteuta) kann sein Recht veräußern und vererben, er kann das Grundstück verpachten, verpfänden, Dienstbarkeiten an demselben bestellen, doch nur für die Dauer seines Rechts. Zur Veräußerung ist aber die Zustimmung des Eigentümers (dominus emphyteuticarius) erforderlich, die dieser aus erheblichen Gründen verweigern kann.
Für die Erteilung seines Konsenses und die Annahme des neuen Emphyteuta erhält der Eigentümer von diesem 2 Proz. des Kaufpreises oder bei andern Veräußerungen 2 Proz. des Wertes der Erbpacht (laudemium). Ein dem Eigentümer zustehendes Vorkaufsrecht schützt ihn gegen die Verkümmerung jenes Rechts mittels Herabsetzung des Kaufpreises. Die Verpflichtungen des Emphyteuta bestehen hauptsächlich darin, daß er die festgesetzte Entschädigung (canon, vectigal, pensio) an den Eigentümer zahlen, die auf dem Grundstück ruhenden Lasten tragen und es in gutem Stand halten muß.
Für Verbesserungen hat er keinen Ersatzanspruch. Der zu zahlende Kanon ist nicht einseitig ablösbar.
Der Emphyteuta verwirkt zur Strafe sein Recht wegen erheblicher Verschlechterung des Grundstücks, wegen Verletzung seiner Obliegenheiten
bei einer Veräußerung, und wenn er mit Entrichtung des Kanons oder der auf dem Grundstück lastenden öffentlichen Abgaben
drei Jahre lang im Rückstand bleibt, bei kirchlicher Emphyteusis
schon wegen zweijähriger Nichtzahlung des
Kanons. Die Emphyteusis
erlischt, das Gut fällt ohne Entschädigung an den Eigentümer zurück, wenn dieser nach dem Eintritt der betreffenden
Thatsache auf Entsetzung (Privation) des Emphyteuta klagt. Andre Erlöschungsgründe sind, außer den für die Rechte an fremder
Sache überhaupt geltenden, Verzicht und Verjährung.