Bautaxe
,
die Abschätzung des gegenwärtigen Wertes eines Gebäudes. Denselben kann man von zwei verschiedenen Gesichtspunkten aus beurteilen.
a. Man betrachtet den gesuchten Gebäudewert W als ein Kapital, dessen Zinsen durch den jährlichen Reinertrag des Gebäudes dargestellt werden, wobei als Reinertrag die jährlichen Einnahmen (Miete) abzüglich der jährlichen Ausgaben (Abgaben, Versicherungsbeiträge, Arbeitslöhne, Verwaltungs- und Unterhaltungskosten u. s. w.) zu verstehen sind. Der Zinsfuß wird dabei gewöhnlich zu 5 Proz. angenommen, so daß der gesuchte Gebäudewert W das 20fache des jährlichen Reinertrages ausmacht.
bautaxe.
Man berechnet auf
Grund eines
Bauanschlags (s. d.) - und zwar begnügt man sich in der Regel mit einem
generellen - den Neuwert N des
Gebäudes und zieht davon die durch
Alter und Abnutzung bedingte Entwertung E ab. Bei der Berechnung
dieser Entwertung, die mit dem
Alter A zunimmt, geht man von der gesamten voraussichtlichen
Lebensdauer
D des
Gebäudes aus, für die unter normalen Verhältnissen folgende erfahrungsmäßige
Zahlen gelten:
Bauart und Zweck des Gebäudes | D in Jahren |
---|---|
Wohnhaus mit gewölbtem Keller, ausgebautem Dach, massiven Umfassungen und massiven Scheidewänden | 250 |
Wohnhaus mit gewölbtem Keller, ausgebautem Dach, massiven Umfassungen, Scheidewänden aus Fachwerk | 180 |
Wohnhaus, nur teilweis unterkellert oder mit Balkenkeller, unausgebautem Dach und Scheidewänden aus Fachwerk | 160 |
Wohnhaus mit Fachwerksumfassungen | 100 |
Werkstätte, Brennerei, Brauerei zum Teil gewölbt | 100 |
Dergleichen in Fachwerk | 70 |
Magazine mit massiven Mauern | 170 |
Scheunen, Schuppen, Ställe mit massiven Mauern, Balkendecken | 100 |
Ställe, gewölbt | 150 |
Beim Ende der Lebensdauer D kommt die Entwertung E dem Neuwert N gleich. Man berechnet N nach einer der folgenden drei zur Zeit gebräuchlichen Formeln.
1) E = A·N/D, 2) E = A²·N/D², 3) A(A+D)·N/2D². Formel 1 nimmt an, daß die Entwertung dem Alter proportional sei, während sie bei Formel 2 dem Quadrat des Alters ¶
mehr
propor-544 tional gesetzt ist; die dritte Formel liefert Werte, die genau das arithmetische Mittel der aus 1 und 2 berechneten darstellen. Alle drei Formeln entbehren der theoretischen Begründung, da die Abnutzung eines Gebäudes von zu vielen, zum großen Teil ganz gesetzlosen Faktoren abhängt. Eine Hauptrolle spielt hierbei die Art der Instandhaltung; ist dieselbe eine mittelgute, so scheint nach den bisherigen Erfahrungen die Formel 3 am meisten der Wirklichkeit zu entsprechen, während bei einer sehr nachlässigen Instandhaltung mehr die Formel 1 und bei einer sehr sorgfältigen die zweite Formel besser geeignet scheint.
Die beiden Berechnungsarten a und b für den Gebäudewert haben einen verschiedenen Sinn. Während a den Nutzungswert darstellt, erhält man durch die Berechnungsweise b den Realwert. Da es nun denkbar ist und in der That bei Geschäftshäusern vorkommt, daß ein schlecht gebautes Haus, das also einen geringen Realwert hat, günstiger Geschäftslage oder irgendwelcher lohnender Betriebe wegen hohe Mietzinse trägt, so ist es erklärlich, daß die aus a und b berechneten Werte sehr voneinander abweichen können; andererseits ist bei normalen Verhältnissen, namentlich bei Wohnhäusern, eine gewisse Übereinstimmung beider Werte deshalb zu erwarten, weil besser gebaute Häuser auch entsprechend höhere Mieten bringen. Man benutzt daher in den meisten Fällen beide Berechnungsarten, und zwar entweder nur zur gegenseitigen Kontrolle, oder man nimmt auch das arithmetische Mittel aus ihren Endwerten.
Es ist jedoch nicht zu vergessen, daß sich die Berechnungsweise auch nach dem Zweck der Taxe richtet. Wird z. B. eine Taxe behufs Entschädigung für eine Expropriation vorgenommen, so werden hohe Nutzungswerte sehr wohl berücksichtigt, und der Realwert kommt nur dann in Betracht, wenn er den Nutzungswert übersteigt. Bei Feuerversicherungstaxen hingegen ist allein der Realwert maßgebend, da nur dieser durch Feuerschaden zerstört werden kann, während der Nutzungswert für das neu zu errichtende Gebäude erhalten bleibt.
Handelt es sich um den Realwert, so ist der Zweck der Taxe auch auf ihren Umfang bestimmend; während nämlich bei Verkäufen auch der Wert des Grund und Bodens mit berechnet wird, bleibt derselbe bei Feuerversicherungstaxen unerwähnt; bei letztern werden im Kostenanschlag sogar alle in der Erde liegenden Gebäudeteile, wie Keller, Fundamente u.s.w. weggelassen, da sie durch das Feuer nicht leiden. Für Feuerschädentaxen haben die einzelnen Gesellschaften verschiedene Statuten; zu bemerken ist, daß bei einer Entschädigung gewöhnlich nur der gegenwärtige Zustand des Gebäudes in Rechnung gezogen wird, und nur von einigen Gesellschaften, wie z.B. von der Berliner [* 4] Städtischen Feuer-Societät, wird die Entschädigung so bemessen, daß davon die Neuherstellung des zerstörten Gebäudes resp. Teiles bestritten werden kann.
Die Taxationen behufs Feuerversicherungen werden von obrigkeitlichen (beeidigten) Schätzern vorgenommen; das Honorar beträgt im Deutschen Reich, je nach der Größe des Schätzungswertes, 4–12 M., wobei noch Zuschläge bis zu 3 M. für genauere Beschreibungen, Untersuchungen auf Feuergefährlichkeit, Anfertigung von Querschnitten hinzukommen können; für Schätzungen in Hypotheken-, Erbschafts-, Teilungs- und Verkaufsangelegenheiten, wo in der Regel ausführlicher vorgegangen wird (Vermessung der Gebäude, Einholung der Katasterauszüge und Handzeichnungen, Ermittelung der Mietserträge, der etwaigen Ursachen für Mehr- oder Minderwerte, Anfertigung eines Situationsplanes), werden nach Vereinbarung 30–150 M. (für Bauwerte von 30000–500000 M.) veranschlagt. –
Vgl. Wolff, Technische Entwicklung der Grundsätze zur Abschätzung von Stadtgebäuden (2. Aufl., Berl. 1861);
Roß, Leitfaden für die Ermittelung des Bauwertes von Gebäuden (Hannov. 1887).