Baugerüste,
s. Gerüste. ^[= oder Zetergeschrei, Mordgeschrei, in deutscher Vorzeit der Ruf zu den Waffen, wie er in dringenden ...]
s. Gerüste. ^[= oder Zetergeschrei, Mordgeschrei, in deutscher Vorzeit der Ruf zu den Waffen, wie er in dringenden ...]
Les (spr. lä bohsch), ein im Arrondissement Chambéry des franz. Depart. Savoyen gelegenes, mit Tannen und Buchen bewachsenes Kalkplateau, zwischen Isère und Arc, den Seen von Annecy und Le Bourget, [* 2] durchflossen vom obern Chéran. Es ist 35 km lang und 25 km breit, im Mittel 1000 m hoch, erreicht seine bedeutendste Höhe im 2186 m hohen Trélod bei Le Châtelard und im Gebirge von Samouy (2656 m). Auf ihm liegen 14 Gemeinden, früher eine Art Föderativrepublik und eine Freistätte wegen ihrer steilen Berge und schlimmen Wege. Die Bewohner sind kräftige Hirten, welche Käse und im Winter vor allem Holzgefäße verfertigen.
Baugesellschaften
und Baugenossenschaften. In den neuern Großstädten, die fortwährend eine starke Anziehungskraft auf die übrige Bevölkerung [* 3] ausüben, erzeugt die Beschränktheit des Platzes gegenüber der steigenden Nachfrage eine Steigerung des Bodenwerts, die sich auch in einer Erhöhung der Wohnungsmieten ausdrücken muß, wenn auch die Aufführung vielstöckiger Häuser der letztern einigermaßen entgegenwirkt. Wird vollends in Zeiten eines raschen wirtschaftlichen Aufschwungs, der ohnehin eine allgemeine Preissteigerung mit sich zu bringen pflegt, der Zudrang zu den Städten plötzlich ungewöhnlich groß, so entsteht oft eine förmliche Agiotage in Häusern, durch die die Preise derselben wie die Mieten zeitweise ganz ungewöhnlich hoch getrieben werden, so daß nicht nur für die untern, sondern auch für die mittlern Klassen eine höchst drückende Wohnungsnot eintritt. (S. Wohnungsfrage.) Zu den Mitteln, diesen Notstand zu bekämpfen, gehört nun der Bau neuer Häuser entweder durch eigene Unternehmungen oder auch durch Einführung der genossenschaftlichen Selbsthilfe.
Erstere, die Baugesells
chaften, können entweder als rein geschäftliche oder mehr als gemeinnützige
Unternehmungen ins Leben treten, wobei sich die Gesellschafter
(Aktionäre) mit einer geringen Dividende begnügen. Sie beanspruchen
also auch dann zwar eine Verzinsung ihres
Kapitals, aber nur zu einem sehr mäßigen
Satze, ihre
Verwaltung bringt manches Opfer
an Zeit und Mühe ohne alle Vergütung,
und sie verzichten freiwillig auf den besondern aus dem Steigen
der Grundstückspreise sich ergebenden Gewinn, der unter den obwaltenden Umständen vielleicht leicht zu erzielen wäre.
Auch haben die Baugesells
chaften dieser Gattung meistens den wohlthätigen und gesellschaftlich gedeihlichen Zweck, für
die Hebung der arbeitenden
Klassen zu wirken, indem sie von der richtigen Einsicht ausgehen, daß eine
Verbesserung der Wohnungsverhältnisse der
Arbeiter eine der wichtigsten Vorbedingungen zu andern gesundheitlichen, materiellen
und sittlichen
Reformen bildet. Besonders ist es als ein großer Gewinn in wirtschaftlicher
Beziehung anzusehen, wenn, wie
dies in England schon in großem
Umfange der Fall ist, den besser gestellten
Arbeitern durch angemessene
Organisationen der Ankauf eigener kleiner Häuser möglich gemacht wird.
Die älteste
deutsche Gesellschaft dieser
Art ist die 1848 gegründete Gemeinnützige
Berliner
[* 4] Baugesells
chaft, deren
Beispiel
seitdem in vielen andern
Städten
Nachfolge gefunden hat. In einer etwas andern
Richtung wirkt in
Frankreich die
Société française
des habitations à
bon marché. Sie unternimmt weder Grundankäufe noch Häuserbauten, sondern bezweckt
Private,
Industrielle und
Vereine zur Herstellung gesunder und billiger Wohnungen zu ermuntern, stellt Pläne, Mietsverträge
zur
Verfügung, erteilt Auskünfte u. s. w.
Einigermaßen anders liegen die Verhältnisse, wenn in einem Industrie- oder Bergwerksorte die Arbeitgeber vereinzelt oder in Vereinen die Herstellung von Arbeiterwohnungen übernehmen. Auch in diesen Fällen ist oft eine wohlwollende und gemeinnützige Absicht vorhanden, zugleich aber wirkt auch die Absicht mit, größern Einfluß auf die Arbeiter zu erlangen und namentlich einen festen Stamm bei der Fabrik ansässig zu erhalten. Der Ankauf der Häuser zum Kostenpreise wird den Arbeitern oft durch besondere Zugeständnisse oder Schenkungen erleichtert; doch giebt es auch Arbeitgeber, die die Häuser grundsätzlich nur vermieten und nur Herabsetzung der Miete als Prämie gewähren.
Die bekannteste dieser industriellen Ballgesellschaften ist die der «Cité ouvrière» in Mülhausen [* 5] im Elsaß, die 1853 von 12 Aktionären mit einem Kapital von 300000 Frs. gegründet wurde und von Napoleon III. einen Zuschuß von gleichem Betrage erhielt. Ihre Häuser sind nach verschiedenem Muster gebaut und werden zu dem Herstellungspreise von 2000-3500 Frs., der ganz allmählich abzutragen ist, an Arbeiter verkauft und ausnahmsweise vermietet. Leider wurden im Laufe der Zeiten viele dieser Häuser ihrem eigentlichen Zwecke entfremdet.
Die genossenschaftlichen Baugesells
chaften verlangen keinerlei
Beihilfe, sondern wollen teils durch eigene
Mittel, teils mit Hilfe ihres durch die
Association erweiterten Kredits entweder selbst Häuser zum Verkauf oder zur Vermietung
an ihre Mitglieder bauen oder die letztern durch langsam zu tilgende Darlehen in den
Stand setzen, ihrerseits zu bauen. Nachdem
schon früher in
Schottland unter der Leitung Lord
Selkirks ähnliche Versuche gemacht worden waren, begann
in den dreißiger Jahren in England eine raschere
Entwicklung solcher
Baugenossenschaften in eigentümlichen Formen.
Dieselben werden zwar Benefit-building Societies genannt, sind aber keineswegs Wohlthätigkeitseinrichtungen, sondern beruhen lediglich auf der Selbsthilfe. Ihre erste privatrechtliche Grundlage erhielten sie durch ein allerdings sehr unvollkommenes Gesetz von 1836. Ursprünglich traten sie meistens als sog. terminable Gesellschaften auf, nämlich mit einer festbegrenzten Dauer und einer geschlossenen Zahl von Mitgliedern. Die letztern verpflichteten sich, in monatlichen Raten bestimmte Jahresbeiträge zu zahlen, und erhielten dafür das Anrecht auf eine bei der Auflösung der Gesellschaft zahlbare Summe (höchstens 150 Pfd. St.), welche die Gesamtheit ihrer Beiträge mit Zins und Zinseszins darstellte.
Jedes Mitglied konnte aber auch vorher den gegenwärtigen Wert seiner künftigen Beiträge als Vorschuß zum Zwecke des Bauens erhalten, wobei die Gesellschaft durch das Haus selbst hypothekarische Sicherheit erhielt. Außerdem konnte dem Mitgliede der zur Zeit der Vorschußnahme bereits angehäufte Betrag seiner Einlagen nebst Zinsen ausbezahlt werden. Thatsächlich entschlossen sich nicht alle Mitglieder wirklich zum Bauen, viele blieben nur als Einleger bei der Gesellschaft, die für sie nur die Bedeutung einer gute Zinsen gebenden Sparkasse hatte. Allmählich gingen die Gesellschaften auch dazu über, von ¶
Nichtmitgliedern Darlehen und sogar nach Art der Banken verzinsliche Depositen mit kurzer Kündigungsfrist anzunehmen. Es
entstanden dann auch Baugesells
chaften von unbegrenzter Dauer, die aber mehr und mehr die ursprüngliche Eigenart der Einrichtung
verloren und einfach zu Kreditanstalten wurden, durch die kleine Einleger Borgern aus den Mittelklassen große und ziemlich
hoch verzinste Hypothekardarlehen gewährten. Eine 1871 niedergesetzte parlamentarische Untersuchungskommission
schätzte die Zahl der in England bestehenden terminabeln und dauernden Baugesells
chaften auf 2000 mit 800000 Mitgliedern.
Soweit sie wirklich dazu dienen sollen, den Arbeitern den Erwerb eines kleinen Hauses zu ermöglichen, sind sie in der Regel derart eingerichtet, daß dies in 13½ Jahren durch wöchentliche Entrichtung einer Summe geschieht, welche den Betrag des Mietzinses, den er andernfalls zu bezahlen hätte, nicht überragt. Geringere Bedeutung haben sich bis jetzt die erst später aufgekommenen Land and Building Societies erworben, welche nicht wie die vorher genannten bloß Darlehen zum Erwerb eines Hauses gewähren, sondern selbst Land kaufen und Häuser bauen, um ihren Mitgliedern den Erwerb davon zu erleichtern.
In Deutschland [* 7] ist die Zahl der nach den Grundsätzen von Schulze-Delitzsch gebildeten Baugenossenschaften durch längere Zeit hindurch stetig zurückgegangen, was sich durch die ungünstige Geschäftslage und den an vielen Orten an die Stelle der Wohnungsnot getretenen Wohnungsüberfluß leicht erklärt. Während der Anwaltschaft der Genossenschaften 1876 außer 10 österreichischen 54 deutsche Baugenossenschaften bekannt waren, betrug die Zahl der letztern Ende 1880 nur 36, Ende 1888 nur noch 28; Ende 1890 ist sie hingegen wieder auf 50 gestiegen, was mit der wachsenden Beachtung der Wohnungsfrage und wohl auch mit dem günstigen Einfluß des neuen Genossenschaftsgesetzes vom zusammenhängt.
Schulze-Delitzsch machte mit Recht stets darauf aufmerksam, daß weder die Einlagen der Genossenschafter, die ja bei dem Austritt der letztern zurückgezogen werden können, noch kündbare Darlehen als genügende Grundlage für die Operationen einer Baugenossenschaft anzusehen sind, daß eine solche vielmehr dahin streben muß, größere Summen aufzunehmen, die auf längere Fristen unkündbar oder langsam tilgbar sind. Andernfalls wird man genötigt sein, von den Mitgliedern die Ansammlung unkündbarer «Hausanteile» zu verlangen.
Die meisten deutschen Baugenossenschaften bauen selbst, und zwar in großen Städten wegen der hohen Bodenpreise meistens größere
Häuser mit mehrern Wohnungen, die sie an ihre Mitglieder vermieten; nur da, wo es die Verhältnisse
zulassen, macht sich mit gutem Grunde mehr und mehr das Bestreben geltend, kleine Häuser für eine oder zwei Familien herzustellen,
diese auf eine gewisse Zeit in Miete zu geben und allmählich in das Eigentum der Mieter übergehen zu
lassen. Die deutschen Baugesells
chaften sind teils für Beamte, teils für Arbeiter berechnet. - Mit dem Namen Baugesells
chaften
werden zuweilen auch die Bauhütten (s. d.) bezeichnet.
Vgl. E. von Plener, Engl. Baugenossenschaften (Wien [* 8] 1873);
Schall, [* 9] Das Arbeiterquartier in Mülhausen i. E. (2. Aufl., Berl. 1877);
F. Schneider, Mitteilungen über deutsche Baugenossenschaften nebst einem Statut und Motiven (Lpz. 1875);
Schriften des Vereins für Socialpolitik, XXX und XXXI: Die Wohnungsnot der ärmern Klassen in deutschen Großstädten und Vorschläge zu deren Abhilfe (2 Bde., ebd. 1886);
Reichardt, Grundzüge der Arbeiterwohnungsfrage (Berl. 1885);
Artikel Baugenossenschaften im 2. Bande des Handwörterbuchs der Staatswissenschaften (Jena [* 10] 1891).